So bleibt das Erben und Vererben von Immobilien steuerfrei
D&W RedaktionMit dem Jahr 2023 hat sich beim Erben und Vererben von Immobilien Wichtiges geändert: Insbesondere die Parameter für die Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer wurden neu aufgestellt.
Die Veränderungen bei der Wertbestimmung von Immobilien gehen auf das Bewertungsgesetz zurück. Darin sind Immobilien jetzt steuerlich deutlich höher bewertet als früher.
Grundsätzlich bleiben die Bewertungsmethoden (Ertragswert/Sachwert) zwar gleich, die Bewertungsfaktoren wurden jedoch angepasst, wie zum Beispiel die Nutzungsdauer. Sie führen letztendlich zu einem höheren Immobilienwert. Die Freibeträge sind in der Folge sehr viel schneller aufgebraucht.
Was die Steuer beim Erben von Immobilien beeinflusst
Wie viel Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer an den Fiskus geht, hängt laut Gesetz von der verwandtschaftlichen Beziehung zum Erblasser ab. Für enge Verwandte gelten höhere Freibeträge, auf die sie keine Steuern zahlen müssen – zum Beispiel 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkelkinder.
Auch die Höhe des zu versteuernden Gesamtvermögens des Erblassers spielt eine Rolle sowie die jeweilige Erbschaftssteuer-Klasse. Wenn das geerbte Haus innerhalb des Steuerfreibetrags liegt und zur Immobilie kein weiteres Vermögen hinzukommt, das den Freibetrag überschreitet, muss für die Immobilie keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Und zwar ganz gleich, ob man dort einzieht oder nicht.
Komplett steuerfrei dank Hauptwohnsitz im „Familienheim“
Das Erben einer Immobilie ist für Ehegatten und Kinder sogar über die oben genannten Freibeträge hinaus komplett steuerfrei, wenn der Erblasser bis vor seinem Tod den Hauptwohnsitz in dem betroffenen Haus oder der Wohnung hatte. Die Steuerfreiheit für dieses sogenannte „Familienheim“ ist in jedoch an weitere Bedingungen geknüpft: Die Erben müssen das Haus nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre selbst als Hauptwohnsitz nutzen und laut Gesetz „unverzüglich“ einziehen, das bedeutet „ohne schuldhaftes Zögern“. In der Rechtsprechung hat sich hierfür eine Frist von sechs Monaten etabliert.
Aber Achtung: Für Kinder und gegebenenfalls Enkelkinder sind nur 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei. Größere Immobilien müssen anteilig versteuert werden, sofern die Freibeträge schon ausgeschöpft wurden. Für Ehegatten spielt die Größe des Wohnhauses dagegen keine Rolle.
Erbschaftssteuer in Raten zahlen
Fällt Erbschaftssteuer an, ist es grundsätzlich möglich, die Steuerschuld beim Finanzamt in Raten zu bezahlen. „Auch die Aufnahme eines Kredits ist in diesem Fall oft einfacher als gedacht, weil die geerbte Immobilie als Sicherheit dient. Vor allem dann, wenn das geerbte Haus schuldenfrei ist“, sagt LBS-Experte Thorsten Berg.
Schenkung zu Lebzeiten statt Vererben einer Immobilie
Wer eine Immobilie schon zu Lebzeiten steuerschonend an die Erben übertragen möchte, sollte frühzeitig mit der Planung zu beginnen. Das Eigenheim kann über eine Schenkung an eine gewünschte Person übergehen. Geht die selbstgenutzte Immobilie beispielsweise an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner, fällt keine Schenkungssteuer an. Auch die Behaltensfrist von zehn Jahren gilt nicht.
Bei einer Schenkung an ein Kind gilt wie im Erbfall ein Freibetrag von 400.000 Euro. Bei der Schenkung werden die Steuerfreibeträge übrigens alle zehn Jahre neu gewährt. Unter Umständen bietet es sich also an, die Immobilie in mehreren Teilschritten zu übertragen: den ersten Teil möglichst rasch und dann nach zehn Jahren den nächsten.
Doppelter Freibetrag möglich bei geteiltem Eigentum
Gut zu wissen: Wenn Ehepartner je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen sind und ihr Eigenheim an ihre Kinder vererben bzw. verschenken möchten, können sie für jede Hälfte den kompletten Freibetrag ausschöpfen. Das heißt: Sie können ihr Eigenheim sogar in Höhe von insgesamt 800.000 Euro steuerfrei an ein einzelnes Kind übertragen.
Wohnrecht sichern bei Schenkung einer Immobilie
Wer seine Immobilie verschenkt und weiterhin selbst darin wohnen möchte, kann sich dieses Recht lebenslang sichern. Die gängigsten Formen sind das Wohnrecht und das Nießbrauchrecht.
Der Nießbrauch sichert dem Übertragenden zusätzlich zum Wohnrecht auch den wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie zu, zum Beispiel bei der Vermietung des Hauses oder anderer Wohnungen im Gebäude. Das Haus verkaufen oder belasten darf allerdings nur der eingetragene Eigentümer. Beim Wohn- oder Nießbrauchrecht sollte man als Schenkender deshalb zudem auf einen sicheren Rang im Grundbuch achten. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der neue Eigentümer einen Kredit auf sein Haus aufnehmen möchte.