Interview: Ältere Immobilien in der Erbengemeinschaft
Klaus MorgensternGerade in Erbengemeinschaften sind alte Immobilien ein heikles Thema: Die einen wollen sanieren, den anderen ist das viel zu teuer. Unsaniert lässt sich das Haus aber nur mit einem erheblichen Abschlag verkaufen. Laura Victoria Schick vom Berliner Maklerunternehmen Schick Immobilien erklärt, warum es mitunter in Erbengemeinschaften kompliziert werden kann.
Eine Immobilie im Nachlass ist für eine Erbengemeinschaft an sich oft schon ein Problemfall. Wenn sie dann noch erheblichen Sanierungsbedarf hat, wird es erst recht schwer. Warum werden geerbte Immobilien so oft zum Konfliktpunkt innerhalb einer Familie?
Schick: Mit Immobilien sind häufig emotionale Erfahrungen verbunden. Die Erben sind in dem Haus aufgewachsen zum Beispiel oder sie haben ganz unterschiedliche Pläne damit. Das kann in einer Erbengemeinschaft schnell zum Problem werden. Der Bruder möchte das Haus schnell verkaufen, die Schwester hängt hingegen am ehemaligen Familienheim und will es nicht an Fremde geben. Wenn dann noch erheblicher Sanierungsbedarf vorliegt, spitzt sich die Situation schnell zu. Da gehen die Meinungen oft weit auseinander. Der eine Erbe will den Sanierungsfall am liebsten so schnell wie möglich loswerden und den Verkaufserlös einstreichen, ein anderer will erst alles auf Vordermann bringen und ist auch bereit, dafür Geld in die Hand zu nehmen.
Dann bleiben wir doch mal bei diesem Fall: Was passiert, wenn ein Erbe sanieren möchte, ein anderer aber verkaufen will?
Schick: Meist lange Zeit erst einmal gar nichts. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft blockieren sich gegenseitig und damit kommt weder eine Sanierung in Gang noch findet ein Verkauf statt. Eine Erbengemeinschaft muss gemeinsam entscheiden. Es gibt Untersuchungen, die zeigen, dass Immobilien ein häufiger Streitpunkt in Erbengemeinschaften sind. Diese bestehen dann auch mitunter über Jahre hinweg. Mit all den negativen Folgen für die Immobilie. Sie steht dann unter Umständen leer und ihr Zustand verschlechtert sich weiter.
Wie lassen sich solche Blockaden verhindern?
Schick: Am besten dadurch, dass erst gar keine Erbengemeinschaft entsteht, indem vorausschauend mit einem Testament der Nachlass zum Beispiel über Vermächtnisse fair aufgeteilt wird.
Welche Entscheidungen darf ein einzelner Erbe treffen – und wo müssen alle Erben gemeinsam handeln?
Schick: Ein einzelner Miterbe darf grundsätzlich nur Maßnahmen vornehmen, die seine eigene Rechtsposition betreffen oder die zur Sicherung des Nachlasses notwendig sind, zum Beispiel wenn ein Rohrbruch sofort repariert werden muss oder ein undichtes Dach Wasserschäden verursacht, die Heizung ausfällt und Frostschäden drohen, ein Schaden also verhindert werden muss, der den Wert der Immobilie weiter beeinträchtigen würde. Dergleichen kann unter Umständen auch ohne Zustimmung der anderen veranlasst werden. Die Kosten müssen später unter den Erben nach ihren Anteilen verteilt werden. Grundlegende Sanierungen allerdings bedürfen immer der Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft.
Was passiert, wenn sich Erben eine Sanierung nicht leisten können?
Schick: Dann kommt es zwangsläufig zur Blockade, weil es nicht nur am guten Willen zur Einigung mangelt, sondern schlicht am Geld. In diesem Fall sollten die Mitglieder der Erbengemeinschaft eine pragmatische Lösung suchen, der Verkauf im unsanierten Zustand ist dann wohl die einfachste Lösung. Das Geld könnte allerdings auch von den anderen vorgestreckt und am Ende mit dem Erlös aus dem Verkauf der sanierten Immobilie verrechnet werden. Das setzt allerdings die Bereitschaft aller Beteiligter voraus. Ein einzelner Erbe kann auch die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen, zum Beispiel indem ein Erbe den Anteil eines anderen kauft. Auch eine Teilungsversteigerung ist möglich. Damit greift dann ein gerichtliches Verfahren zur Aufhebung der Erbengemeinschaft. Der Erlös könnte dabei aber am Ende deutlich unter dem Marktwert liegen.
Welche Rolle kann eine neutrale Person wie ein Mediator, Sachverständiger oder Immobilienberater spielen?
Schick: Ein Außenstehender hilft manchmal, verfahrene Situationen aufzulösen, weil er emotionsfrei und ohne eigene Interessen urteilt. Das kennt man ja aus der Mediation in anderen Bereichen. Allerdings muss von allen Beteiligten der Wille vorhanden sein, mit ihm zusammenzuarbeiten.
Der härteste Fall: Sanierungsbedarf trifft auf Denkmalschutz
Eine Erbengemeinschaft übernimmt ein altes Wohnhaus aus dem 19. Jahrhundert, das denkmalgeschützt ist. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Haustechnik entsprechen nicht mehr heutigen Standards. Eine einfache energetische Sanierung wie bei einem gewöhnlichen Gebäude ist meist nicht möglich, weil denkmalrechtliche Vorgaben berücksichtigt werden müssen. Unter diesen Umständen schnellen die Sanierungskosten oft in die Höhe, weil denkmalgerechte Arbeiten oft teurer sind als Standardsanierungen. Originalmaterialien, spezielle Handwerkstechniken oder Auflagen der Denkmalbehörde können die Kosten zusätzlich erhöhen.
Die Erben dürfen nicht frei entscheiden, was verändert wird. Genehmigungsverfahren können Zeit kosten. Vor Beginn einer Sanierung ist zudem oft unklar, welche Maßnahmen tatsächlich genehmigt werden. Ein anschließender Verkauf kann sich schwieriger als gedacht herausstellen, weil der Denkmalstatus etliche Käufer abschreckt.
Auf der anderen Seite hat ein denkmalgeschütztes Haus aber auch Vorzüge. Kosten für denkmalgerechte Sanierungen sind unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt. Bei vermieteten Denkmalimmobilien können erhöhte Abschreibungen möglich sein. Historische Gebäude gelten auf dem Immobilienmarkt oft als attraktiv, weil sie einen besonderen Charakter besitzen. In gefragten Lagen können denkmalgeschützte Immobilien trotz Sanierungsbedarf einen hohen Wert haben. Außerdem gibt es für denkmalgerechte Sanierungen Förderprogramme von Bund, Ländern oder Kommunen.
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