Finanzamt darf Immobilienkäufern keine Steuern auf fiktive Zinsen abverlangen
Judith MeisterEin Immobilienverkauf innerhalb der Familie folgt eigenen Regeln. So entschied der Bundesfinanzhof: Wenn Eltern und Kinder im Kaufvertrag eine zinsfreie Ratenzahlung vereinbaren, darf das Finanzamt ihnen keine steuerpflichtigen Kapitalerträge unterstellen. Die Folgen des Urteils sind weitreichend.
Ein Ehepaar verkauft seiner Tochter ein Grundstück nebst Immobilie und erlaubt ihr, den Kaufpreis in Raten abzustottern. Unverzinst. Das Finanzamt will das nicht hinnehmen und verlangt auf Basis fingierter Zinsen Kapitalertragsteuer von der Tochter. Der Fall wird streitig – und wird zum Triumph für Steuerzahler
Wer ein Grundstück aus seinem Privatvermögen verkauft, darf mit dem Käufer oder der Käuferin auch eine Ratenzahlung ohne Zinsen vereinbaren, um ihm oder ihr Geld zu sparen. Das Finanzamt kann bei einer solchen Gestaltung folglich keine steuerpflichtigen Kapitalerträge unterstellen. Entscheidend ist allerdings, dass die Parteien diese Variante im Kaufvertrag detailliert niederlegen und bestimmten, dass auf die Raten keinerlei Zinsen anfallen sollen, sondern jede Rate zu 100 Prozent auf den Kaufpreis geleistet wird. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt (BFH, Az. VIII R 30/24).
Finanzamt macht Eltern kurzerhand zur Bank
Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar ein bebautes Grundstück an seine Tochter verkauft. Der Kaufpreis entsprach dem Wert der Immobilie. Um die finanzielle Belastung der Tochter dennoch überschaubar zu halten, vereinbarten die Parteien, dass sie den Kaufpreis in monatlichen Raten abstottern könne. Entsprechend legten sie bereits im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich nieder, dass auf den Kaufpreis keine Verzinsung vereinbart war und der Vorteil aus diesem Zinsverzicht der Tochter zugutekommen solle.
Das Finanzamt, dem dadurch Einnahmen entgingen, wollte dies nicht gelten lassen. Stattdessen verfuhr die Behörde wie folgt: Sie unterteilte die Raten in einen Tilgungs- und einen (marktüblichen) Zinsanteil und behandelte diesen so, als hätte die Tochter (durch die ersparten Zinsen) steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt.
Die Eltern, die zugunsten ihrer Tochter (und nicht zugunsten des Fiskus) auf Zinsen verzichtet hatten, wollten das nicht hinnehmen, klagten – und bekamen recht.
BFH gibt bisherige Rechtsprechung auf
Der BFH entschied, dass kein steuerpflichtiges Entgelt für eine Kapitalüberlassung vorliegt, wenn die Vertragsparteien (wie hier) wirksam vereinbaren, dass die Stundung der Zinsen unentgeltlich erfolgt und die Raten vollständig auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Damit gaben die Münchener Richter ihre bisherige Rechtsprechung auf, so dass eine rein rechnerische Aufteilung der Kaufpreisraten in Tilgung und fiktive Zinsen im Privatbereich grundsätzlich nicht mehr in Betracht kommt.
Die Entscheidung ist zu begrüßen, da sie vorteilhafte Immobiliengeschäfte innerhalb der Familie ermöglicht. Grundsätzlich gilt aber nach wie vor: Wer mit der Verwandtschaft Geschäfte macht, sollte tunlichst darauf achten, dass die Verträge zu marktüblichen Bedingungen geschlossen werden und etwaige Privilegierungen zuvor von einem spezialisierten Juristen absegnen lassen.