Warum Sie den Praxis-Mietvertrag nur unter diesen Bedingungen unterschreiben sollten

Nicht jeder Zahnarzt kann oder will sich für seine Praxis eine eigene Immobilie kaufen. Dann allerdings ein klug gestalteter Praxis-Mietvertrag von größter Bedeutung. Die Bedingungen solcher Kontrakte unterscheiden sich allerdings deutlich von denen für privaten Wohnraum. Denn auch wenn Zahnärzte als Freiberufler kein Gewerbe betreiben: Für ihre Praxisräume unterliegen sie dennoch dem Gewerberaum-Mietrecht, mit all seinen Besonderheiten.

Laufzeit und Wirksamkeit des Praxis-Mietvertrags

Wer sich neu an einem Standort niederlässt, nimmt in der Regel viel Geld in die Hand und benötigt eine gewisse Zeit, bis sich die Investitionen amortisiert haben. Schon aus diesem Grund sollten Zahnärzte entweder den Abschluss eines unbefristeten Vertrags (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 580a Kündigungsfristen) oder eine Grundlaufzeit von einigen Jahren mit einer Verlängerungsoption vereinbaren.

Mindestens ebenso wichtig ist es jedoch, ein Sicherheitsnetz einzuziehen, für den Fall, das während der Gründung etwas schiefgeht. Das gilt vor allem für jene Zahnärzte, die auch Kassenpatienten behandeln wollen und deshalb eine vertragszahnärztliche Zulassung benötigen.

Das Risiko, dass eine Zulassung verweigert wird, ist zwar überschaubar. Dennoch sollten Zahnärzte in ihren Praxis-Mietvertrag eine Regelung aufnehmen, die sie für diesen Fall absichert. Denkbar ist es zum einen, den Vertragsschluss unter die Bedingung zu stellen, dass die KZV die Zulassung tatsächlich erteilt. Eine andere Möglichkeit ist es, einen Vorvertrag abzuschließen, der diesen Punkt berücksichtigt. In jedem Fall sollten sich Zahnärzte in dieser Frage durch einen spezialisierten Juristen beraten lassen.

Erhöhung des Mietzinses im Blick behalten

Bei gewerblichen Mietverträgen ist es üblich, die Höhe des Mietzinses an einen bestimmten Index zu koppeln – wie zum Beispiel den Verbraucherpreisindex. In Zeiten minimaler Inflation war das aus zahnärztlicher Sicht durchaus attraktiv. Die aktuelle Rekordinflation kann solche Verträge allerdings zu einem echten Problem machen – insbesondere, wenn für die Mieterhöhungen keine Obergrenze vereinbart ist.

Wer jetzt einen neuen Vertrag abschließt, sollte daher unbedingt ein solches Limit einziehen oder gleich eine individuell verhandelte Staffelmiete vereinbaren.

Ein- und Umbauten im Praxis-Mietvertrag aufnehmen

Selbst wenn die Räume zuvor schon als Zahnarztpraxis genutzt wurden, wird der neue Mieter in der Regel mehr oder minder umfangreiche Umbauten durchführen wollen. Sieht der Vertrag dann vor, dass er vor jeder Veränderung die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen muss, kann das ziemlich lästig werden und notwendige Modernisierungen verzögern.

Sinnvoll ist es daher, bereits absehbare Umbauten direkt in den Praxis-Mietvertrag aufzunehmen und für künftige Maßnahme eine Generalerlaubnis einzuholen, solange der Umbau für den Betrieb einer modernen Zahnarztpraxis angezeigt ist. Wichtig ist es zudem, eine eindeutige Regelung zu etwaigen Rückbauten nach Ende der Laufzeit zu finden. Auch hier lohnt sich eine fachkundige Beratung, um unnötige Kosten zu vermeiden.

Auch interessant: Die Kunst der Fokussierung: Warum Finanzplanung für Zahnärzte so wichtig ist