Wie riskant offene Immobilienfonds für sicherheitsorientierte Anleger wirklich sind
Alexander HeintzeLange galten offene Immobilienfonds als verlässliche Geldanlage für sicherheitsorientierte Anleger. Doch Rücknahmestopps, Fondsschließungen und Milliardenabflüsse haben das Image ins Wanken gebracht. Was hinter den Turbulenzen steckt und welche Lehren Anleger daraus ziehen sollten.
Die Krise der Offenen Immobilienfonds ist sichtbar. Wer mit offenen Augen durch ein Büroviertel einer beliebigen deutschen Großstadt geht, kann die „Zu vermieten“-Schilder und die leeren Zimmer in vielen Bürogebäude kaum übersehen. Jetzt spüren viele Anleger die Krise am eigenen Geldbeutel.
Die Fonds galten lange als einfache und sichere Geldanlage. Anleger beteiligen sich mit kleinen Beträgen an Bürogebäuden, Logistikzentren, Hotels oder Wohnanlagen. Dabei war die Wertentwicklung schon immer überschaubar. Nach der Statistik des Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) brachten die Fonds im Schnitt der vergangenen zehn Jahre gerade mal 1,7 Prozent ein und lagen damit deutlich unter der Inflationsrate von 2,3 Prozent im gleichen Zeitraum. In den letzten drei Jahren lag ein Großteil der Fonds sogar im Minus. Besondere Aufmerksamkeit erregte bereits 2024 der Fonds UniImmo Wohnen ZBI, der quasi über Nacht durch eine Abwertung seiner Immobilien rund 17 Prozent an Wert verlor. Erstmals realisierten viele Anleger, dass sie mit Immobilienfonds Verluste erleiden können.
| Panische Flucht: Anleger ziehen Milliarden aus offenen Immobilienfonds ab | |
|---|---|
Jahr | Nettomittelaufkommen offener Immobilienfonds |
2016 | 6,3 Mrd. Euro |
2017 | 5,1 Mrd. Euro |
2018 | 5,6 Mrd. Euro |
2019 | 10,2 Mrd. Euro |
2020 | 6,6 Mrd. Euro |
2021 | 4,2 Mrd. Euro |
2022 | 4,2 Mrd. Euro |
2023 | 0,5 Mrd. Euro |
2024 | - 5,9 Mrd. Euro |
2025 | - 7,6 Mrd. Euro |
2026 | - 2,3 Mrd. Euro (bis April 2026) |
Nettomittelaufkommen offener Immobilienfonds 2016–2026,
Quelle: Deutsche Bundesbank, Investmentfondsstatistik; Scope Analysis, Marktstudie Offene Immobilienfonds 2026
Steigende Finanzierungskosten und sinkende Immobilienpreise belasten die Fonds. Gleichzeitig zogen Anleger laut Bundesbank seit 2024 rund 16 Milliarden Euro aus den Fonds ab. Mit drastischen Folgen: Anfang 2026 setzte der Wohnimmobilienfonds Wertgrund WohnSelect D die Rücknahme von Anteilen aus, da verfügbaren Mittel nicht mehr ausreichten, um die Rückgabewünsche der Anleger zu bedienen. Kurz darauf folgte der Fonds Fokus Wohnen Deutschland. Wenige Monate später musste mit dem UBS (D) Euroinvest Immobilien der erste Fonds mit Büro- und Gewerbeimmobilien die Rücknahme von Anteilen stoppen. Im Juni folgte der Leading Cities Invest. Die Fondsgesellschaft KanAm beschloss sogar, den Fonds aufzulösen. Die verbliebenen Immobilien sollen in den kommenden Jahren verkauft und die Erlöse an die Anleger ausgezahlt werden. Der Habona Nahversorgungsfonds, der vor allem in Einzelhandelsimmobilien investiert, war der nächste.
Selbst langfristig orientierte Anleger verlieren zunehmend den Glauben an die offenen Fonds. Kürzlich zog die Aachener Grund bei ihrem Stiftungsfonds die Reißleine. Der Fonds wird ebenfalls aufgelöst. Zwar waren keine Privatanleger, sondern vor allem Stiftungen und kirchliche Einrichtungen in dem Fonds investiert. Diese haben normalerweise einen sehr langfristigen Anlagehorizont und sitzen Krisen aus. „Offensichtlich haben selbst diese Investoren den Glauben an eine baldige Erholung verloren“, vermutet Michael Thaler von der Münchner Vermögensverwaltung Top Vermögen.
Für Anleger bedeutet die Aussetzung der Anteilsrücknahme, dass sie derzeit ihr angelegtes Geld von den Fonds erstmal nicht zurückbekommen. „Der Gesetzgeber hatte das schon 2011 nach der Finanzkrise eingeführt“, erklärt Thaler. Die Regelung soll die Anleger schützen. Denn sie können grundsätzlich ihre Anteile immer zurückgeben, die Immobilien im Fonds lassen sich jedoch nicht kurzfristig verkaufen. Wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückfordern, geraten die Fonds unter Druck. „Heute gelten in der Regel eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren sowie eine einjährige Kündigungsfrist. Dadurch sollen Fondsmanager genügend Zeit erhalten, Liquidität zu beschaffen und Immobilien nicht unter Wert verkaufen zu müssen“, so Thaler. Eine Aussetzung der Rücknahme bedeute deshalb nicht automatisch eine Insolvenz des Fonds.
Sie zeigen aber, dass offene Immobilienfonds keineswegs risikofrei sind. Vielen Anlegern würde erst jetzt bewusst, dass auch Immobilien im Wert schwanken können, sagt Wolfgang Juds von der Credo Vermögensmanagement in Nürnberg. Anders als bei Aktien, die durch den regen Handel an der Börse laufend bewertet würden, geschehe das bei Immobilien in größeren Zeitabständen. „Das ist durchaus sinnvoll, da sich die Marktbedingungen bei Immobilien deutlich langsamer verändern, etwa wenn die Zentralbank die Zinsen erhöht oder senkt“, sagt Juds. Der Nachteil ist, dass es für Anleger so aussieht, als würden sich die Werte bei Immobilien kaum verändern.
Daher sollten Kleinanleger Offene Immobilienfonds lieber meiden, rät der Experte. „Bankberater empfehlen diese Gattung den Kunden gern als eine konservative Möglichkeit, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen. Aber sie passen nicht ins Depot, insbesondere nicht für risikoaverse Anleger“, meint Juds. Anleger sollten lieber auf Immobilienaktien und börsennotierte Real-Estate-Investment-Trusts (REITs) ausweichen. Denn wer auf kurzfristige Liquidität angewiesen sei, sollte das Risiko einer Fondsschließung bei der Anlageentscheidung berücksichtigen und ausreichend liquide Anlagen außerhalb von Immobilienfonds vorhalten, rät Juds.
Checkliste: Worauf Anleger achten sollten
Diese fünf Fragen sollten sich Immobilienfonds-Anleger jetzt stellen:
1. Brauche ich das investierte Geld in den nächsten Jahren?
Offene Immobilienfonds sind keine Anlage für kurzfristige Liquidität. Rücknahmestopps haben gezeigt, dass Anleger im Ernstfall lange auf ihr Geld warten müssen.
2. Wie hoch ist der Anteil offener Immobilienfonds in meinem Depot?
Immobilienfonds können eine sinnvolle Beimischung sein. Wer jedoch einen zu großen Teil seines Vermögens in einer einzigen Anlageklasse gebunden hat, erhöht sein Risiko unnötig.
3. In welche Immobilien investiert der Fonds?
Ein Blick ins Portfolio lohnt sich. Ist der Fonds stark auf Büroimmobilien ausgerichtet oder breit über Wohnen, Logistik, Handel und verschiedene Regionen diversifiziert? Je breiter die Streuung, desto robuster ist ein Fonds in schwierigen Marktphasen. Gab es zudem zuletzt größere Abwertungen, ist es ein Indiz für eine starke Konzentration in weniger gefragte Immobilien.
4. Wie steht es um die Liquidität des Fonds?
Die Liquiditätsquote zeigt, über welche Barreserven ein Fonds verfügt, um Rückgabewünsche der Anleger bedienen zu können, ohne Immobilien unter Zeitdruck verkaufen zu müssen. Im Blick sollte man dabei auch die aktuellen Mittelabflüsse haben.
5. Welche Rendite erwarte ich von meiner Anlage?
Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass bei Immobilienfonds Wertverluste möglich sind. Anleger sollten deshalb realistische Rendite- und Risikovorstellungen haben und offene Immobilienfonds nicht als Alternative zu Tages- oder Festgeld betrachten.